煙臺市物業管理辦法（煙臺市物業管理辦法全文）
煙臺市物業管理辦法
(2022年10月6日煙臺市政府令第156號公布 自2022年12月1日起施行)
第一章 總 則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環境，促進和諧宜居社區建設，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》（國務院令第379號）和《山東省物業管理條例》等法律、法規規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于煙臺市行政區域內物業的管理、使用、維護、服務以及監督管理活動。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過自治管理，選聘物業服務人，按照物業服務合同約定以及相關法律法規，對物業服務區域內的建筑物及其附屬設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。
本辦法所稱物業服務人，包括物業服務企業和其他管理人。
第四條 物業管理應當堅持以人為本、屬地管理，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。
物業管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則，維護物業服務市場秩序，優化市場環境。
第五條 全面實施“紅心物業”黨建領航工程，引領物業管理服務質量提升。將物業管理納入社區治理體系，構建黨委領導、政府主導、居民業主自治、多方參與、協商共建、科技支撐、共建共治共享的工作格局，建立健全社區黨組織領導下社區居民委員會、業主委員會、業主、物業服務人等共同參與的治理架構，著力打造和諧有序、綠色文明、創新包容、群眾滿意的和諧社區。
第六條 支持業主委員會和物業服務人根據中國共產黨章程的規定，設立黨的組織，開展黨的活動，保障物業管理活動依法有序進行。
第七條 市政府及區市政府（管委）應當加強對物業管理工作的組織和領導，將物業服務納入現代服務業發展規劃。建立物業管理綜合協調工作機制，組織相關部門和單位統籌推進物業管理工作，協調解決物業管理重大問題。
區市政府（管委）應當建立物業服務質量評價機制、服務等級動態調整機制、物業服務收費糾紛調處機制、投訴舉報處理機制和信用管理體系，健全區市政府（管委）、街道辦事處（鎮政府）、社區居民委員會三級物業管理工作體系，推動物業服務專業化、社會化、市場化。
第八條 突發事件應對期間，街道辦事處（鎮政府）負責落實市政府及區市政府（管委）依法采取的各項應急措施；指導物業服務人開展相應級別的應對工作，并給予物資和資金支持。
物業服務人應當在街道辦事處（鎮政府）指導下積極配合社區居民委員會開展工作，依法落實應急處置措施和其他管理措施。
第九條 市物業主管部門負責建設物業管理信息平臺，向社會免費開放。
物業管理信息平臺應當設立電子投票系統，需要業主共同決定的事項，可以通過電子投票系統進行表決。
第十條 市物業主管部門應當建立全市統一的物業服務信用信息監管平臺，并會同相關部門健全守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強物業服務行業誠信管理。
第十一條 鼓勵物業服務人加入物業管理行業協會。
物業管理行業協會應當加強行業自律管理，開展對會員企業及其工作人員的從業培訓和教育，配合物業主管部門開展對會員企業的信用評價工作，協助物業主管部門、街道辦事處（鎮政府）調解處理物業服務糾紛。
第十二條 鼓勵采用新技術、新方法，促進互聯網與物業服務深度融合，倡導物業服務人推進物業服務智能化，融合線上線下服務，提升物業服務質量和水平，推動物業服務向智能、綠色方向發展。
第二章 新建物業與前期物業管理
第十三條 物業服務區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。遵循相對集中、服務便利、資源共享、便于管理的原則。
分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業服務區域，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業服務區域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業服務區域。
第十四條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當向物業主管部門申請劃分物業服務區域。
物業主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處（鎮政府）等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。
第十五條 物業服務區域劃定后，確需調整的，由物業主管部門按照本辦法的規定重新進行劃分登記，并應當經相關物業服務區域內業主依法共同決定。
第十六條 物業服務區域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省、市有關住宅小區規劃、設計規范和工程標準進行建設。
物業服務區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。
第十七條 住宅物業的建設單位應當擬定物業服務方案，選擇物業服務等級，依法通過招標的方式選聘前期物業服務人，簽訂書面前期物業服務合同。
鼓勵非住宅物業通過招標方式選聘前期物業服務人。
第十八條 鼓勵前期物業服務人提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業服務有關的建議。
第十九條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報物業主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。
前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定；涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。建設單位依法與物業服務人簽訂的前期物業服務合同，對業主具有法律約束力。
第二十條 新開發建設項目，建設單位應當按照規劃要求配置物業服務用房，滿足物業辦公、安保、保潔、維修、倉儲以及檔案管理等需求，并與建設工程項目同步設計、同步施工、同步驗收、同步交付。物業服務用房的配置應當符合下列規定：
（一）獨立且相對集中配置，方便服務業主；
（二）地面以上成套裝修房屋，具備水、電、暖、采光、通風等正常使用功能，預留通信、網絡、安保預警等端口；
（三）建設工程項目總建筑面積十萬平方米以下的，按照不少于建設工程項目總建筑面積千分之五配置，最少不低于一百平方米；
（四）建設工程項目總建筑面積超過十萬平方米的，十萬平方米以內的部分按照千分之五配置，超出部分按照不少于千分之三配置。
業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，建筑面積應當不少于二十平方米。
物業服務用房的面積、位置應當在建設工程規劃許可證附圖、房屋買賣合同中載明。
第二十一條 物業服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業主共有，建設單位應當依法辦理不動產權屬登記。
第二十二條 建設單位應當將前期物業服務合同和臨時管理規約在樓房銷售處醒目位置予以公示。
建設單位在銷售商品房時，應當將下列內容以圖文形式向物業買受人明示：
（一）物業服務區域的范圍；
（二）物業共用部位、共用設施設備名稱；
（三）規劃用于停放機動車、非機動車的車位（庫）數量和位置、處置方式，是否為人防車位；
（四）物業服務用房的面積和位置；
（五）生活垃圾收集站點、變電室、換熱站、燃氣調壓站、充電樁、化糞池、公廁等其他需要明示的場所和設施設備；
（六）物業服務人、物業服務等級標準、服務內容和收費標準；
（七）應當向物業買受人明示的其他內容。
第二十三條 建設單位應當在物業交付使用十五日前，與選聘的物業服務人完成物業服務區域的承接查驗，移交物業共用部位、共用設施設備、物業服務用房以及相關資料，并簽訂物業承接查驗協議。對物業承接查驗發現的問題、解決方法、時限、雙方權利義務、違約責任等事項，雙方應當在物業承接查驗協議中作出約定。
物業服務人應當自物業交接后三十日內，持物業承接查驗協議、查驗記錄、交接記錄以及其他承接查驗有關的文件向物業所在地的區（市）物業主管部門辦理備案手續。
對物業承接查驗發現的問題，建設單位應當在三十日內予以整改，或者委托提供前期物業服務的物業服務人整改，整改費用由建設單位承擔。
街道辦事處（鎮政府）、區（市）住房城鄉建設主管部門應當對承接查驗移交物業服務用房和資料等進行現場監督。建設單位可以聘請相關專業機構予以協助。
第三章 業主與業主組織
第二十四條 物業服務區域內不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的所有權人是業主；未記載的不動產共有人能夠證明其為所有權人的，應當認定為業主。
除前款規定外，符合下列條件之一的，應當認定為業主：
（一）尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、征遷補償等旨在轉移所有權的法律行為，已經合法占有建筑物專有部分的組織或者個人；
（二）基于人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的組織或者個人；
（三）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的個人；
（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權的組織或者個人；
（五）其他符合法律、法規規定的組織或者個人。
第二十五條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）要求物業服務人按照物業服務合同的約定提供服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監督業主大會籌備組、業主委員會的工作；
（七）監督物業服務人履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權、監督權和收益權；
（九）監督住宅專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第二十六條 業主在物業管理活動中，應當履行下列義務：
（一）遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則；
（二）遵守物業服務區域內物業共用部分的使用、公共秩序、環境衛生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、排水管理、動物飼養、衛生防疫等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）依法配合物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和相關管理規定；
（五）按照約定足額交納物業服務費；
（六）按照規定交納住宅專項維修資金；
（七）法律、法規規定的其他義務。
業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。
第二十七條 建設單位或者前期物業服務人應當及時向所在地街道辦事處（鎮政府）報告物業服務區域內總建筑面積、總戶數、物業出售并交付時間以及業主入住人數、入住面積、業主名冊等情況。
符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
（一）已交付的業主專有部分面積的比例達到百分之五十以上；
（二）已交付的業主人數的比例達到百分之五十以上；
（三）向首位業主交付滿兩年且已交付的業主人數的比例達到百分之二十五以上。
第二十八條 符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處（鎮政府）應當在六十日內組建業主大會籌備組。
籌備組由七人以上單數組成，可以由街道辦事處（鎮政府）、社區居民委員會、建設單位、前期物業服務人、業主等派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一，籌備組組長可以由街道辦事處（鎮政府）代表擔任。
籌備組中的業主代表可以由業主自薦或者社區居民委員會推薦產生，由街道辦事處（鎮政府）確定。
籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業服務區域內進行書面公告。
第二十九條 籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積，確定業主在首次業主大會會議的投票權數；
（三）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；
（五）提出首屆業主委員會選舉辦法及業主委員會成員候選人條件，確定業主委員會候選人名單；
（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。
對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業服務區域內公告，并通過書面或者其他方式通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。
籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業主大會會議。籌備組如未按期召開首次業主大會，可以重新成立業主大會籌備組。
第三十條 業主大會由物業服務區域內全體業主組成，代表和維護物業服務區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
第三十一條 一個物業服務區域成立一個業主大會。
物業服務區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。
第三十二條 劃分一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合業主大會成立條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第三十三條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務人；
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第三十四條 物業管理事項需要通過業主表決作出決定的，可以采取常規表決方式，也可以采用異議表決方式。
常規表決方式是指，有利害關系的業主持同意意見的比例達到規定標準的，視為表決通過；異議表決方式是指，根據管理規約、臨時管理的規定或者業主大會的決定，有利害關系的業主持反對意見的比例未超過規定標準的，視為表決通過。
第三十五條 業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：
（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。
（二）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。
第三十六條 物業服務區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。
業主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯網方式召開，并可以采用電子投票、書面征求意見和集體討論的形式表決事項。
業主代表參加業主大會會議，應當在業主大會召開十五日前就會議內容書面征求所代表的所有業主的意見、建議，需業主投票表決的，表決票應當經業主本人簽名，并將其所代表的所有業主的意見、建議和表決票如實向業主大會提交。
第三十七條 業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會依照國家有關法律、法規和業主大會的授權開展活動。
業主委員會履行下列職責：
（一）召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同；
（三）執行業主大會的決議、決定；
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；
（五）監督管理規約的實施；
（六）業主大會賦予的其他職責。
第三十八條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由五人以上單數組成。業主委員會成員應當由物業服務區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。
鼓勵業主中的黨員、人大代表、政協委員、公職人員、網格員、樓棟長參選業主委員會成員。
業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在業主委員會成員中推選主任、副主任和執行成員，主任、副主任可以兼任執行成員。
第三十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業主管部門和街道辦事處（鎮政府）備案：
（一）業主大會會議決議；
（二）業主大會議事規則；
（三）管理規約；
（四）業主委員會成員名單和基本情況；
（五）法律、法規規定的其他資料。
物業主管部門應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，并出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。
業主大會議事規則、管理規約、業主委員會成員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知物業主管部門和街道辦事處（鎮政府）。
第四十條 召開業主委員會會議時，業主委員會會議召集人應當告知社區居民委員會，并聽取社區居民委員會的建議。社區居民委員會可以派員參加并給予指導和協助。
業主委員會應當在物業服務區域內顯著位置設置公示欄，用于發布業主自治等信息。業主委員會組成及委員分工情況，應當在公示欄長期公示，接受業主監督。
第四十一條 物業服務區域內有下列情形之一的，應當成立環境和物業管理委員會，作為臨時機構履行物業管理職責：
（一）不具備成立業主大會條件的;
（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地街道辦事處（鎮政府）兩次組織后仍未能成立的;
（三）業主大會未能選舉產生業主委員會或者未能完成業主委員會換屆選舉，經街道辦事處（鎮政府）指導在三個月內仍未能選舉產生業主委員會或者新一屆業主委員會的。
第四十二條 環境和物業管理委員會由街道辦事處（鎮政府）組織成立，由業主、街道辦事處（鎮政府）、社區居民委員會委派的人員組成，街道辦事處（鎮政府）委派的人員擔任召集人。環境和物業管理委員會人數應當為七人以上的單數，其中業主委員應當不少于百分之五十。
環境和物業管理委員會的業主委員由街道辦事處（鎮政府）從社區居民委員會推薦的業主中確定。業主委員應當熱心公益事業，責任心強，具有一定組織能力。
街道辦事處（鎮政府）應當將環境和物業管理委員會的組成人員名單通過在物業管理區域內顯著位置張貼公告、在物業管理信息平臺發布等適當方式向全體業主公開。
第四十三條 環境和物業管理委員會設一名執行委員，負責環境和物業管理委員會的日常事務。執行委員由環境和物業管理委員會委員推選。
環境和物業管理委員會需要作出與業主利益相關決定的，應當按照有關法律、法規的規定集體討論決定。
第四十四條 對具備成立業主大會條件的，街道辦事處（鎮政府）應當在環境和物業管理委員會成立后兩年內，組織召開業主大會會議，選舉產生業主委員會。
環境和物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責，并在十日內與業主委員會辦理移交手續后解散。
第四十五條 管理規約、臨時管理規約應當對物業的使用、管理、業主公共利益、業主的權利義務、物業服務費的收交方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。
管理規約、臨時管理規約對全體業主及物業使用人具有約束力。對拒不交納物業服務費的業主，由業主委員會督促其交納，并可以在物業服務區域內的顯著位置予以公示。
第四章 物業服務
第四十六條 一個物業服務區域由一個物業服務人實施物業服務。
物業服務內容主要包括下列事項：
（一）物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；
（二）公共綠化的養護；
（三）公共區域環境衛生的維護；
（四）公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務；
（五）對物業使用中的禁止行為進行制止、報告等義務；
（六）物業維修、更新、改造費用的賬務管理；
（七）物業檔案和物業服務檔案的保管；
（八）其他約定的物業服務事項。
第四十七條 物業服務人可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業服務區域內的全部物業服務一并委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。電梯、消防設施等涉及人身、財產安全的設施設備，應當委托具有相應資質的專業性服務企業進行維修和養護。
鼓勵住宅小區建設視頻監控、人臉識別、車輛識別等安全防范系統，提升安全防范水平。安全防范系統數據應當向公安機關開放。
第四十八條 建立物業項目負責人制度。物業服務人承接物業服務項目應當指派項目負責人，負責處理物業服務項目的運營和管理、與相關管理部門和業主的溝通協調等日常事務性工作。
項目負責人的履職情況記入行業信用信息檔案。
第四十九條 業主委員會應當代表業主通過招標或者協議方式選聘物業服務人，經業主共同決定后簽訂書面物業服務合同。物業服務合同對業主具有法律約束力。物業服務合同簽訂后，業主有權進行查詢。物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。
物業服務人應當自簽訂或者變更物業服務合同之日起十日內，向區（市）物業主管部門備案。
市物業主管部門應當會同有關部門、協會制定物業服務合同示范文本，并向社會公布。
第五十條 物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。
物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，合同對通知期限另有約定的除外。
第五十一條 物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。
當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。
第五十二條 物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、環境和物業管理委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。
原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業服務費；造成業主損失的，應當賠償損失。
第五十三條 原物業服務人不得以業主欠交物業服務費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。
原物業服務人拒不移交有關資金、資料和物品的，或者拒不退出物業服務區域的，業主委員會可以向街道辦事處（鎮政府）、區（市）物業主管部門報告，或者依法向人民法院提起訴訟。物業所在地的街道辦事處（鎮政府）、區（市）物業主管部門應當加強對物業服務人交接工作的監督協調。
原物業服務人應當在辦理交接至退出物業服務區域期間，維持正常的物業服務秩序。
第五十四條 物業服務區域突發失管狀態時，街道辦事處（鎮政府）應當確定應急物業服務人，提供保潔、秩序維護、共用設施設備運行管理等基本物業服務。
提供應急物業服務的，街道辦事處（鎮政府）應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業服務區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。
應急物業服務期間，街道辦事處（鎮政府）應當組織業主共同決定選聘新物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。
第五十五條 物業服務人應當嚴格履行物業服務合同約定，通過懇談會等方式及時了解業主對物業服務的需求，化解物業服務糾紛，定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、投訴渠道、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等在物業服務區域內顯著位置向業主公開，并向業主大會、業主委員會報告。
第五十六條 物業服務人代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業服務區域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月。
第五十七條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、公平和收費與服務質量相適應的原則，并按照不同物業的性質、特點分別實行政府指導價和市場調節價。
物業服務人為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外專項服務事項的，其收費標準可以另行約定，并于物業服務區域醒目位置進行公示。
第五十八條 物業服務人不得向業主、物業使用人收取任何未予標明的費用，不得以保證金、押金等形式變相收費。
第五十九條 業主應當按照物業服務合同約定的付費方式和標準，按時足額支付物業服務費。物業服務人已經按照約定和相關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關服務為由拒絕支付物業服務費。
業主違反約定逾期不支付物業服務費的，業主委員會應當督促其支付，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。符合條件的，可以向人民法院申請支付令。
物業服務人不得以業主拖欠物業服務費、不配合管理等理由減少服務內容、降低服務質量，不得采取停止供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催繳物業服務費。
第六十條 物業服務人不得有下列行為：
（一）挪用、侵占業主共有資金；
（二）擅自改變物業服務用房等共有物業用途；
（三）擅自利用共有部位和共有設施進行經營；
（四）擅自提高收費標準；
（五）違規披露業主信息；
（六）無正當理由限制業主正常通行；
（七）其他違反法律、法規、規章規定，損害業主利益的行為。
第六十一條 因建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，物業服務費應當予以減免，差額部分由建設單位補償給物業服務人。
第五章 物業的使用與維護
第六十二條 業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；
（二）違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為；
（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；
（四）擅自改變房屋用途、性質等違反房屋管理規定的行為；
（五）隨意傾倒、拋灑、堆放生活垃圾等違反市容環境衛生規定的行為；
（六）以亂堆亂放雜物、停放車輛等方式占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設施等違反消防安全規定的行為;
（七）私自架設電線、電纜等危害供電、用電安全和擾亂供電、用電秩序的行為；
（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；
（九）從建筑物中拋擲物品的行為；
（十）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；
（十一）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。
業主大會或者業主委員會發現有前款規定行為的，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失；物業服務人發現有前款規定行為的，應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。
第六十三條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。
業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，頂層的業主和物業服務人應當予以配合。
業主應當按照垃圾分類收集的有關規定傾倒垃圾。
第六十四條 業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務人。
第六十五條 業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當告知物業服務人；按照規定需要報相關部門批準的，應當依法辦理批準手續。
業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，未及時告知物業服務人的，物業服務人有權按照臨時管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業服務區域。
第六十六條 物業服務人應當提示業主或者物業使用人在裝飾裝修住宅時注意下列事項：
（一）允許施工的時間；
（二）廢棄物的清運與處置；
（三）住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求；
（四）禁止行為；
（五）按照臨時管理規約、管理規約的規定交納裝修保證金；
（六）需要注意的其他事項。
第六十七條 業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。
物業服務人對裝飾裝修活動進行必要的現場檢查時，業主或者物業使用人應當配合。
第六十八條 車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發布的指導價格確定。在滿足業主、物業使用人需要后，建設單位將車庫出租給物業服務區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。
物業服務區域內規劃用于停放車輛的車庫應當優先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業服務區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。
物業管理區域內結合民用建筑修建的人民防空工程，開發建設單位應當設置人防工程標識。人防工程標識的設置應當符合規范要求。
第六十九條 鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經業主大會、自然資源和規劃主管部門同意的情況下，建設、經營車庫和立體停車設施，滿足業主停車需求。
第七十條 物業服務區域內未設置車輛集中充電設施或者車輛集中充電設施不足的，經業主大會同意，并經相關管理部門批準，可以占用業主共有道路、綠地或者其他場地改造建設充電設施，并應當符合通行、消防安全等要求。
第七十一條 建設單位應當建立健全物業售后維修服務體系，按照國家和省相關的保修期限、范圍等的規定，承擔物業的保修責任。
建設單位可以將物業保修的相關事宜委托物業服務人承擔，并簽訂委托合同，向物業服務人支付相應的報酬。
第七十二條 物業保修期屆滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責，所需費用由業主承擔。
業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時養護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。
第七十三條 業主長期空置物業時，應當書面告知物業服務人，并與物業服務人就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，采取措施防止事故的發生。
第七十四條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在辦理房屋交付手續前將首期住宅專項維修資金存入專項維修資金專戶，專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省、市相關規定執行。其他非住宅物業參照住宅物業繳納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第七十五條 物業保修期屆滿后，物業服務區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔；業主可以將其委托給物業服務人承擔。因共用部位、共用設施設備維修、更新、改造產生的支出，沒有繳納住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的，相關業主應當按比例承擔有關費用。
共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
電梯、區域鍋爐等屬于業主共有的特種設備，由物業服務人或者業主根據物業服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關規定，委托專業服務單位負責維護、保養。
第七十六條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業服務區域內的道路、場地。因維修、改造等原因需占用和挖掘的，應提前告知業主委員會或者環境和物業管理委員會、物業服務人和專業經營單位，查明地下管線信息，制定管線設施保護方案，在業主委員會或者環境和物業管理委員會、物業服務人的安排下施工，并采取必要的措施，不得影響相關管線設施安全，減少對其他業主正常生活的影響。
第六章 社區物業管理與舊住宅區物業管理
第七十七條 街道辦事處（鎮政府）的社區管理機構具體指導、協調物業管理的相關工作。
實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道辦事處（鎮政府）負責組織召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務人、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和綜合執法、物業管理等部門參加。
聯席會議主要協調下列事項：
（一）業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；
（二）物業服務人在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；
（三）物業服務區域內發生的突發事件；
（四）物業管理與社區管理的銜接和配合；
（五）需要協調的其他物業管理事項。
第七十八條 業主、業主大會、業主委員會、物業服務人、專業經營單位、建設單位之間因物業服務發生爭議的，應當自行協商解決；協商不成的，可以向社區居民委員會、聯席會議或者環境和物業管理委員會申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
第七十九條 市政府及區市政府（管委）對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，應當采取措施進行改造整治。
鼓勵街道辦事處（鎮政府）、社區居委會在舊住宅區改造整治前，指導小區業主成立業主大會，選舉產生業主委員會，選聘物業服務人，協助業主大會科學制定住宅區改造方案，配合相關部門完成違法建設的整治工作。
舊住宅區改造整治中，經有利害關系的業主同意，在規劃許可的情況下，可以按照相關規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。
第七章 監督管理
第八十條 市物業主管部門履行下列職責：
（一）貫徹執行物業管理相關法律、法規和政策；
（二）擬定或者制定物業管理相關政策措施和配套規定；
（三）指導和監督區市物業主管部門開展轄內物業管理的監督管理工作；
（四）指導和監督本市住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;
（五）統籌、協調物業管理培訓與宣傳工作；
（六）每半年會同相關職能部門開展一次“雙隨機一公開”聯合執法檢查；
（七）依法履行物業管理方面的其他監督管理職責。
第八十一條 區市物業主管部門履行下列職責：
（一）貫徹執行物業管理相關法律、法規和政策；
（二）監督管理本行政區域內物業服務人和從業人員；
（三）指導、監督物業承接查驗活動；
（四）指導、監督轄內住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;
（五）組織開展物業管理培訓與宣傳工作；
（六）指導街道辦事處（鎮政府）開展物業管理相關工作；
（七）每季度會同相關職能部門開展一次“雙隨機一公開”聯合執法檢查；
（八）依法履行物業管理方面的其他監督管理職責。
第八十二條 市、區市有關部門和單位在物業管理活動中履行下列職責：
（一）發展改革部門會同住房城鄉建設主管部門依法制定實行政府指導價的物業服務收費基準價及其浮動幅度；
（二）公安部門負責指導物業服務人制定內部治安保衛制度，落實治安防范措施，對監控安防、保安服務等實施監督檢查，對業主和物業服務人違反治安管理、燃放煙花爆竹、飼養動物、高空拋物、噪聲污染等法律、法規規定的行為實施監督檢查，依法查處物業服務區域內影響公共安全和公共秩序的違法行為；
（三）民政部門負責指導、擬定全市城鄉基層群眾自治建設和社區治理政策，指導城鄉社區治理體系和治理能力建設；
（四）財政部門負責按照規定落實基本物業服務補貼所需經費；
（五）自然資源和規劃部門負責對物業服務用房等建（構）筑物、停車位、電動（汽）車充電設施以及其他配套建筑與設施設備的規劃配置和規劃核實，負責對建設項目是否按規劃許可要求建設實施監督管理；
（六）市場監管部門負責對物業服務價格和收費行為、電梯等特種設備安全運行實施監督檢查，依法查處無照經營、物業服務人違規收費等違反市場監督管理法律法規的行為；
（七）人防部門負責對人防工程維護管理的監督檢查，對侵占、破壞人防工程的行為實施監督管理；
（八）綜合行政執法（城管）部門負責依法查處物業服務活動中違反環境衛生、生活垃圾分類、供水、排水、燃氣、集中供熱等有關法律法規和規章規定的行為；負責依法查處違法搭建建（構）筑物、違法設置戶外廣告、侵占綠地、餐飲服務業油煙污染等行為；
（九）消防救援機構和公安派出所負責對物業服務區域內消防管理工作進行指導、監督；
（十）其他相關部門和單位按照各自職責做好物業監督管理的相關工作。
第八十三條 街道辦事處（鎮政府）應當將物業管理工作納入轄內社區治理體系和網格化管理，履行下列職責：
（一）組織、指導業主大會成立和業主委員會選舉、換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責；
（二）依法調解處理物業管理糾紛；
（三）召集物業管理聯席會議；
（四）負責指導、監督環境和物業管理委員會建設工作；
（五）法律、法規規定物業管理方面的其他職責。
第八十四條 社區居民委員會在街道辦事處（鎮政府）的指導下履行下列職責：
（一）指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治工作；
（二）臨時組織舊住宅區改造后業主大會成立前的物業管理；
（三）指導、監督環境和物業管理委員會履行工作職責；
（四）指導、協調和督促物業服務人依法履行職責；
（五）組織、指導做好物業服務人的服務質量評價工作；
（六）協助街道辦事處（鎮政府）開展物業管理其他相關工作。
第八十五條 業主、物業使用人、物業服務人等發現違反物業管理規定的行為，可以向有關部門或者政務服務便民熱線投訴舉報。有關部門接到投訴舉報后，應當對投訴舉報的內容及時調查核實、依法處理，并按規定時限回復投訴舉報人。
第八十六條 區市住房城鄉建設、公安、消防、綜合行政執法（城管）、市場監管等相關部門和單位應當在物業服務區域內顯著位置公布舉報投訴聯系方式，可以同時采用信息化手段予以公布。相關部門進入物業服務區域開展行政執法工作時，物業服務人、業主委員會、業主應當予以配合。違法事項涉及多個行政執法部門的，街道辦事處（鎮政府）應當協調相關部門聯合執法。
第八章 法律責任
第八十七條 違反本辦法規定的行為，法律、法規、規章已作出處罰規定的，按照其規定執行；法律、法規、規章未作出處罰規定的，按照本辦法的規定執行。
第八十八條 違反本辦法的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務人或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務人的，由住房城鄉建設主管部門責令限期改正，給予警告，可以由行使物業管理行政處罰權的部門并處十萬元以下的罰款。
第八十九條 違反本辦法規定，建設單位在物業服務區域內未按照規定配置必要的物業服務用房的，由住房城鄉建設主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并由行使物業管理行政處罰權的部門處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
第九十條 違反本辦法的規定，拒不移交物業資料的，由住房城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，由行使物業管理行政處罰權的部門對建設單位、物業服務人予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第九十一條 違反本辦法的規定，物業服務人將一個物業服務區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由住房城鄉建設主管部門責令限期改正，由行使物業管理行政處罰權的部門處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第九十二條 違反本辦法的規定、挪用專項維修資金的，由住房城鄉建設主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，由行使物業管理行政處罰權的部門沒收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款；構成犯罪的，由公安機關依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第九十三條 違反本辦法的規定，未經業主大會同意，物業服務人擅自改變物業服務用房用途的，由住房城鄉建設主管部門責令限期改正，給予警告；并由行使物業管理行政處罰權的部門對物業服務人處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業服務區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第九十四條 違反本辦法的規定，有下列行為之一的，由住房城鄉建設主管部門責令限期改正，給予警告；并由行使物業管理行政處罰權的部門按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業服務區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業服務區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處一千元以上一萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第九十五條 物業服務區域內有下列行為之一的，由相關主管部門按照下列規定予以查處：
（一）違反本辦法第六十二條第一項規定的，業主在裝修過程中擅自變動房屋建筑承重結構、主體結構的由住房城鄉建設部門責令改正，并由行使物業管理行政處罰權的部門處五萬元以上十萬元以下的罰款。
（二）違反本辦法第六十二條第二項、第四項規定的，由行使城鄉規劃行政處罰權的部門依照城鄉規劃管理相關法律、法規的規定予以處罰；
（三）違反本辦法第六十二條第五項規定的，由行使城市環境衛生行政處罰權的部門依照城市環境衛生管理相關法律、法規規定予以處罰；
（四）違反本辦法第六十二條第六項規定的，由消防救援機構依照消防管理相關法律、法規的規定予以處罰。
（五）違反本辦法六十二條第七項規定的，由電力管理部門依照電力管理相關法律、法規的規定予以處罰。
（六）違反辦法第六十二條第八項、第九項、第十項規定的，由公安機關依照相關法律、法規予以處罰。
第九十六條 物業服務人發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的，由住房城鄉建設主管部門給予警告，可以由行使物業管理行政處罰權的部門處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費二至三倍的罰款。
第九十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務人可以向人民法院起訴或者申請仲裁。
第九十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第九十九條 物業主管部門和街道辦事處（鎮政府）和其他相關部門的工作人員在物業管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）未按照本辦法規定籌備、組織召開業主大會會議的；
（二）未按照本辦法規定召集或者參加物業管理聯席會議的；
（三）發現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的；
（四）其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。
第九章 附 則
第一百條 本辦法自2022年12月1日起施行。
